Amerykański rynek nieruchomości doświadcza dziwnego zjawiska, które nie do końca kojarzy się z Ameryką.
Zmianę tę widać, spacerując po Dolnym Manhattanie w ponury poranek dnia powszedniego. Wcześniej rozświetlone do późnej nocy wieżowce biurowe mają teraz światła migoczące w kuchniach, a nie w salach konferencyjnych. Rowery dostawcze, dawniej używane przez bankierów, stoją bezczynnie przed marmurowymi lobby. Choć subtelne, jest wyraźnie zauważalne. Z niemal europejskim rytmem miasto ponownie przekształca się w dzielnicę mieszkaniową.
Ta zmiana znajduje trafne odzwierciedlenie w przekształceniu One Wall Street. Wieżowiec, zbudowany w 1931 roku jako świątynia amerykańskich finansów, mieści obecnie 566 apartamentów oraz przestrzeń handlową, której centralnym punktem jest ekskluzywny francuski sklep Printemps. Z efektownymi mozaikami i przygaszonym oświetleniem, odnowione lobby Red Room sprawia wrażenie, jakby historia została przywrócona do dawnego znaczenia, a nie zapomniana. Przypomina raczej Paryż lub Mediolan niż Wall Street z 1985 roku.
| Kategoria | Informacja |
|---|---|
| Nazwa trendu | Europejsko inspirowany ruch miejskiego życia |
| Główna lokalizacja | Nowy Jork |
| Flagowy przykład | One Wall Street |
| Deweloper | Macklowe Properties |
| Najemca handlowy | Printemps |
| Źródło danych rynkowych | Redfin |
| Strona referencyjna | https://www.redfin.co |
Ta zmiana może być bardziej kwestią przetrwania niż stylu. Odkąd pandemia znormalizowała pracę zdalną i hybrydową, popyt na biura spadł w wielu amerykańskich miastach. Inwestorzy zdają się przekalkulowywać swoje decyzje, obserwując rosnące wskaźniki pustostanów i niewykorzystane budynki. W stolicach europejskich, gdzie typowe jest zagęszczenie budynków o mieszanym przeznaczeniu, adaptacje mieszkaniowe – które od dawna są powszechne – stają się teraz opłacalne.
Co więcej, wykracza to poza proste przekształcanie wieżowców.
Mikroapartamenty, kiedyś uważane za niszowy eksperyment, stopniowo zyskują na popularności. Deweloperzy tworzą mniejsze powierzchnie mieszkalne z większych pięter w miejscach takich jak Nowy Jork, Seattle i San Francisco. Tokio rozwinęło ten pomysł dekady temu, a miasta takie jak Barcelona i Berlin przyjęły bardziej kompaktowe, sprzyjające spacerom style życia. Akceptacja w Ameryce uległa zmianie. Ze względu na wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych i zadłużenie z tytułu kredytów studenckich, młodsi nabywcy wydają się być bardziej zainteresowani lokalizacją niż powierzchnią.
Według danych Redfin, w niektórych obszarach przeciętny dom jest obecnie na rynku od ponad 60 dni, a znaczna część umów jest nieważna. Nabywcy mają dostęp do dźwigni finansowej. Sprzedawcy modyfikują swoje oczekiwania. Po cichu przyznaje się do przekonania, że model rozległych przedmieść może nie być już tak dominujący, jak kiedyś.
Ta zmiana nie ma jednak wyłącznie charakteru ekonomicznego. Występuje tu wyraźny nurt kulturowy o europejskim charakterze.
Na przykład otwarte okna. Codzienne wietrzenie jest powszechne w niektórych częściach Europy; to zarówno nawyk, jak i rytuał zdrowotny. Przez wiele lat klimatyzowane, szczelnie zamknięte domy stały się standardem w Stanach Zjednoczonych. Jednak deweloperzy, jako elementy stylu życia, promują teraz wspólne dziedzińce, balkony, ruchome okna i wentylację. Choć to drobny szczegół, stanowi on gruntowną rewizję sposobu, w jaki Amerykanie wykorzystują przestrzeń.
Coś głębszego znajduje odzwierciedlenie w popularności wnętrz w stylu „nowoczesnej farmy”, które łączą minimalistyczne linie z rustykalnymi fakturami. Zachowuje on amerykańską nostalgię, czerpiąc jednocześnie inspirację z europejskiej prostoty. Podłogi z odzyskanego drewna, odsłonięte belki i matowoczarne elementy wyposażenia. Styl jest gustowny, ale nie ostentacyjny. Sugeruje umiar. Niezależnie od tego, czy przeglądasz oferty na Instagramie, czy oglądasz programy o remontach domów, wydaje się, że nadmiar stał się nieco przestarzały.
W tle subtelnie narastają siły demograficzne. Analitycy ostrzegają przed zbliżającym się „srebrnym tsunami”, ponieważ starzejący się wyżu demograficznego w końcu zmniejszają swoje domy lub przekazują je swoim spadkobiercom. Według szacunków Zillow miliony domów mogą trafić na rynek w ciągu najbliższych 20 lat. Nadal nie wiadomo, czy ta fala po prostu doprowadzi do redystrybucji własności, czy też obniży ceny. Teza, że młodsze pokolenia, zwłaszcza pokolenie Z, mogą wpływać na popyt w inny sposób, wydaje się prawdopodobna.
Wielu młodych nabywców, w przeciwieństwie do swoich rodziców, czuje się swobodnie współdzieląc udogodnienia, mniejsze przestrzenie i gęstość zabudowy. Wychowali się w modelu subskrypcyjnym, współdzielonych przejazdów i coworkingu. Samo posiadanie wydaje się bardziej elastyczne. Ich oczekiwania są nieco bardziej zgodne ze standardami europejskimi niż z konwencjonalnymi ideałami amerykańskich przedmieść.
Kwestia zrównoważonego rozwoju to kolejna kwestia. Według doniesień, około 22% nowo budowanych powierzchni komercyjnych w Stanach Zjednoczonych jest budowane zgodnie ze standardami certyfikacji ekologicznej. Europa od wielu lat przoduje na świecie w zakresie przepisów dotyczących efektywności energetycznej. W odpowiedzi amerykańscy deweloperzy dodają teraz panele słoneczne, pompy ciepła i grubszą izolację jako atuty sprzedażowe, a nie luksusy. Wydaje się, że to już dawno powinno nastąpić.
Czy Amerykanie w końcu zaakceptują mniejsze domy? A może to tylko reakcja na presję wysokich stóp procentowych i trudności z dostępnością mieszkań? Decyzje zakupowe niewątpliwie zmieniły się w wyniku średniego oprocentowania 30-letnich kredytów hipotecznych oscylującego wokół 6%. Być może nastąpi ponowny wzrost zainteresowania większymi domami, jeśli koszty finansowania drastycznie spadną. Inwestorzy wydają się być podzieleni.
Trudno zignorować płynność miasta, stojąc o zmierzchu przed One Wall Street i obserwując, jak mieszkańcy wychodzą z torbami na zakupy, a turyści robią zdjęcia fasadzie w stylu art déco. Pieniądze nadal są ważne. Luksusowe zakupy wciąż cieszą się dużą popularnością. Ale teraz, gdy budynki wypełnia codzienne życie, a nie tylko korporacyjne ambicje, oddychają inaczej.
Ameryka wydaje się eksperymentować, czerpiąc inspirację z europejskiej powściągliwości w projektowaniu, filozofii wielofunkcyjności i gęstości zabudowy, jednocześnie starając się zachować własną skalę i optymizm. Nie jest jasne, czy będzie to krótkoterminowa korekta, czy długoterminowa zmiana strukturalna.
Niemniej jednak widać wyraźnie, że amerykański dom staje się coraz mniej określony. Marzenie o domu jednorodzinnym z dużym trawnikiem nie jest już jedynym marzeniem. Nagle małe mieszkanie w przebudowanym wieżowcu z ruchomymi oknami i kawiarnią na parterze nabiera sensu. Być może nawet staje się pożądane.
Być może prawdziwa historia kryje się w cichej rekalibracji, która dokonuje się w dawnych biurowcach, piętro po piętrze.
